Grundschuld im Grundbuch trotz abbezahltem Kredit: Muss ich sie löschen?

Warum die Grundschuld nach der Rückzahlung stehen bleibt

Viele Eigentümer erwarten, dass mit der letzten Kreditrate auch der Eintrag in Abteilung III des Grundbuchs verschwindet. Das passiert nicht, und das ist kein Versehen der Bank. Die Grundschuld ist nach § 1191 BGB ein abstraktes Recht: Sie sichert zwar das Darlehen, ist aber rechtlich nicht an dessen Bestand gebunden. Ob Sie 300.000 Euro schulden oder null, die Grundschuld über 300.000 Euro steht unverändert im Grundbuch, bis jemand ihre Löschung beantragt.

Die Verbindung zwischen Kredit und Grundschuld stellt allein der Sicherungsvertrag her, oft „Zweckerklärung" oder „Sicherungszweckerklärung" genannt. Sie haben ihn bei der Kreditaufnahme unterschrieben. Darin steht, welche Forderungen die Grundschuld sichert. Sind diese Forderungen erfüllt, hat die Bank keinen Grund mehr, die Grundschuld zu behalten. Sie schuldet Ihnen die Rückgewähr.

Dafür gibt es drei Wege, und Sie dürfen wählen:

1. Löschungsbewilligung. Die Bank erklärt in notariell beglaubigter Form, dass die Grundschuld gelöscht werden darf. Mit dieser Urkunde und Ihrer Zustimmung löscht das Grundbuchamt den Eintrag.
2. Abtretung an Sie. Die Bank tritt die Grundschuld an Sie als Eigentümer ab. Der Eintrag bleibt, Gläubiger sind jetzt Sie selbst. Das nennt sich Eigentümergrundschuld.
3. Verzicht. Die Bank verzichtet auf die Grundschuld (§ 1168 BGB über § 1192 BGB). Auch dann fällt sie Ihnen als Eigentümergrundschuld zu.

In der Praxis stellt die Bank fast immer eine Löschungsbewilligung aus, weil das der Standardweg ist. Ob Sie sie dann tatsächlich beim Grundbuchamt einreichen, ist Ihre Entscheidung.

Löschen oder stehen lassen? Die Abwägung

Eine gesetzliche Pflicht zur Löschung gibt es nicht. Das Grundbuchamt wird Sie nie dazu auffordern. Die Entscheidung ist rein wirtschaftlich, und sie hängt davon ab, was Sie in den nächsten Jahren mit der Immobilie vorhaben.

Zwei Dinge sprechen unabhängig vom Einzelfall für die Löschung: Sie brauchen den Grundbuchauszug künftig nicht mehr zu erklären, und Sie hängen nicht mehr von der Mitwirkung der Bank ab. Banken fusionieren, werden verkauft oder lagern Bestände aus. Wer 15 Jahre nach der Rückzahlung eine Löschungsbewilligung von einem Rechtsnachfolger anfordern muss, verliert Zeit, die er beim Verkauf nicht hat.

Wenn die Grundschuld stehen bleibt: drei Pflichtpunkte

1. Löschungsbewilligung trotzdem anfordern und aufbewahren

Fordern Sie die Löschungsbewilligung sofort nach der Rückzahlung an, auch wenn Sie nicht löschen wollen. Sie kostet Sie bei der Bank nichts, die Urkunde verfällt nicht und liegt dann bereit, wenn Sie sie brauchen. Bei einer Briefgrundschuld gibt die Bank zusätzlich den Grundschuldbrief heraus. Bewahren Sie beides bei den Grundstücksunterlagen auf, nicht in der Kreditakte, die irgendwann entsorgt wird.

Der Grund für die Eile: Der Anspruch auf Rückgewähr gegen die Bank kann verjähren, nach § 196 BGB zehn Jahre nach Wegfall des Sicherungszwecks (OLG Frankfurt, 4 U 129/15). Und bei einer weit gefassten Zweckerklärung entsteht der Anspruch nach dem BGH erst mit dem Ende der gesamten Geschäftsbeziehung zur Bank (V ZR 47/12). Wer die Bewilligung in der Hand hat, ist von beidem unabhängig.

2. Die Zweckerklärung lesen

Zweckerklärungen sind oft weit gefasst: Die Grundschuld sichert dann „alle bestehenden und künftigen Forderungen" der Bank gegen Sie. Solange die Bank Gläubigerin der Grundschuld ist, kann sie damit auch einen überzogenen Dispo, eine Kreditkartenschuld oder eine Bürgschaft besichern. Für Verbraucher hat der Gesetzgeber die Reichweite eingeschränkt (§ 1192 Abs. 1a BGB schützt vor Einwendungsverlust bei Abtretung), die Sicherung anderer Forderungen bei derselben Bank bleibt aber möglich. Wer das nicht will, lässt sich die Grundschuld abtreten oder löscht sie.

3. Die Vollstreckungsunterwerfung kennen

Fast jede Grundschuldbestellung enthält eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 800 ZPO. Sie wirkt gegen den jeweiligen Eigentümer, also auch gegen einen Käufer oder Erben. Solange die Grundschuld besteht und die Bank Gläubigerin ist, existiert dieser Vollstreckungstitel. Ohne gesicherte Forderung kann die Bank ihn nicht rechtmäßig nutzen, aber er ist da. Auch das ist ein Argument, die Grundschuld spätestens dann zu bereinigen, wenn die Beziehung zur Bank endet.

Was die Löschung kostet

Die Kosten richten sich nach dem eingetragenen Nennbetrag der Grundschuld, nicht nach dem ursprünglichen Kredit und nicht nach dem Wert des Hauses. Zwei Positionen fallen an:

• Grundbuchamt: 0,5-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG (Kostenverzeichnis Nr. 14140).
• Notar: Beglaubigung Ihrer Unterschrift unter der Löschungszustimmung, 0,2-Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 Euro (Nr. 25100), zuzüglich Umsatzsteuer. Die Löschungsbewilligung der Bank ist bereits beglaubigt, wenn sie bei Ihnen ankommt.

Die Notarspalte gilt für die reine Unterschriftsbeglaubigung, wenn Sie ein fertiges Formular mitbringen. Entwirft der Notar den Löschungsantrag selbst, berechnet er stattdessen eine 0,5-Gebühr (Nr. 24102), bei 100.000 Euro 136,50 Euro, und die Beglaubigung ist darin enthalten. Fragen Sie vorher, was der Notar ansetzt.

Zum Vergleich: Eine neue Buchgrundschuld über 100.000 Euro kostet beim Notar eine volle Gebühr für die Beurkundung (273 Euro) und beim Grundbuchamt eine volle Gebühr für die Eintragung (273 Euro), zusammen mit Umsatzsteuer und Auslagen also rund 600 Euro. Wer löscht und drei Jahre später neu bestellt, zahlt beides.

So läuft die Löschung ab

1. Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern. Ein formloses Schreiben oder eine Nachricht im Online-Banking genügt: Kontonummer des abgelösten Darlehens, Grundbuchblatt, Bitte um Löschungsbewilligung. Die Bank schickt die Urkunde mit notariell beglaubigter Unterschrift, meist innerhalb von zwei bis vier Wochen. Bei einer Briefgrundschuld liegt der Grundschuldbrief bei.
2. Zustimmung des Eigentümers beglaubigen lassen. Nach § 27 GBO darf eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden. Sie unterschreiben beim Notar den Löschungsantrag mit Zustimmungserklärung, der Notar beglaubigt die Unterschrift. Viele Notare haben dafür ein Formular und brauchen einen Termin von wenigen Minuten. Sind mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle unterschreiben.
3. Antrag beim Grundbuchamt einreichen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Welches das ist, finden Sie über die Suche nach dem zuständigen Grundbuchamt. Der Notar reicht die Unterlagen in der Regel elektronisch ein; Sie können sie auch selbst per Post schicken: Löschungsbewilligung, beglaubigter Löschungsantrag, gegebenenfalls Grundschuldbrief.
4. Warten und zahlen. Das Grundbuchamt prüft, löscht und schickt Ihnen die Eintragungsnachricht und den Gebührenbescheid. Die Bearbeitungszeit schwankt stark nach Amt und Auslastung, zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen. Die Bank erhält ebenfalls eine Nachricht.

Der gelöschte Eintrag wird im Grundbuch gerötet, also rot unterstrichen, und bleibt lesbar. Das ist normal und kein Fehler. In einem aktuellen Grundbuchauszug erkennen Bank und Käufer daran sofort, dass das Recht erledigt ist.

Beim Verkauf: Lastenfreistellung oder Übernahme

Käufer und ihre Banken verlangen ein lastenfreies Grundstück, jedenfalls frei von fremden Grundschulden. Steht die alte Grundschuld noch drin, regelt der Notar das im Kaufvertrag über die Lastenfreistellung: Er fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an (oder hat sie von Ihnen bekommen), und die Löschung wird zusammen mit der Eigentumsumschreibung vollzogen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Löschungsunterlagen vorliegen. Sie müssen dafür vorab nichts löschen, aber Sie sollten die Löschungsbewilligung rechtzeitig in der Hand haben. Eine Anforderung bei der Bank, die erst nach der Beurkundung losgeht, verzögert die Kaufpreiszahlung um Wochen.

Die günstigere Variante ist die Übernahme: Finanziert der Käufer, kann seine Bank Ihre Grundschuld übernehmen. Ihre Bank tritt sie an die Käuferbank ab, die Grundschuld bleibt im Grundbuch, nur der Gläubiger wechselt. Der Käufer spart die Kosten der Neubestellung, Sie sparen die Löschung. Das setzt voraus, dass die Käuferbank mitspielt und der Nennbetrag zur neuen Finanzierung passt. Sprechen Sie das früh mit dem Notar an, er koordiniert beide Banken.

Sonderfall Briefgrundschuld

Ob Ihre Grundschuld eine Brief- oder eine Buchgrundschuld ist, steht in Abteilung III des Grundbuchs. Bei einer Buchgrundschuld findet sich dort der Vermerk „ohne Brief" oder „unter Ausschluss der Erteilung eines Briefes". Fehlt dieser Vermerk, existiert ein Grundschuldbrief, und den muss das Grundbuchamt nach § 41 GBO bei der Löschung vorgelegt bekommen. Ohne Brief keine Löschung.

Die Bank verwahrt den Brief während der Kreditlaufzeit und gibt ihn mit der Löschungsbewilligung heraus. Prüfen Sie beim Empfang, dass der Brief tatsächlich beiliegt. Ist er bei der Bank oder bei Ihnen nicht mehr auffindbar, hilft nur ein gerichtliches Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung. Das dauert Monate und sollte nicht erst beim Verkauf auffallen.

Seit den 1990er-Jahren bestellen Banken überwiegend Buchgrundschulden. Bei älteren Finanzierungen, geerbten Häusern und Grundschulden von Bausparkassen ist der Brief dagegen die Regel. Ein Blick in den Grundbuchauszug klärt das in einer Minute.