Grundbuch nach Todesfall: Was müssen die Erben tun?

Was mit dem Tod im Grundbuch passiert: nichts

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen kraft Gesetzes auf die Erben über (§ 1922 BGB). Das Haus gehört den Erben ab der Sekunde des Todes, ohne Notar, ohne Eintragung. Das Grundbuch bekommt davon aber nichts mit. Es nennt in Abteilung I weiter den Verstorbenen und ist damit unrichtig. Weil das Grundbuch nur auf Antrag geändert wird (§ 13 GBO), bleibt der Zustand so lange bestehen, bis jemand die Berichtigung beantragt.

Das Nachlassgericht soll dem Grundbuchamt den Erbfall mitteilen, wenn es weiß, dass ein Grundstück zum Nachlass gehört (§ 83 GBO). Das Grundbuchamt schreibt die Erben dann an, weist auf die Berichtigungspflicht hin und auf die Gebührenfreiheit in den ersten zwei Jahren. Diese Mitteilung ist aber nur ein Anstoß. Sie ersetzt weder den Antrag noch den Erbnachweis.

Der Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament

Das Grundbuchamt darf die Erbfolge nicht selbst ermitteln. § 35 GBO legt fest, womit sie nachgewiesen wird:

Beim notariellen Testament darf das Grundbuchamt ausnahmsweise doch einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge aus der Urkunde nicht für nachgewiesen hält (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Das ist nach der Rechtsprechung nur erlaubt, wenn Tatsachen außerhalb der Urkunde ermittelt werden müssten, etwa bei der Einsetzung der „nächsten Verwandten" oder bei Bedingungen wie Pflichtteilsstrafklauseln. Bloße Auslegungsfragen muss das Amt selbst lösen. Der BGH hat 2025 entschieden, dass bei einer Einsetzung „unserer Kinder" der Nachweis, dass es keine weiteren Kinder gibt, durch einfache Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form geführt werden kann, ohne Erbschein (V ZB 40/24).

Der Antrag: Form, Inhalt, Unterlagen

Der Berichtigungsantrag ist formfrei. § 30 GBO verlangt die öffentliche Beglaubigung nur, wenn der Antrag zugleich eine Eintragungserklärung ersetzen soll, was hier nicht der Fall ist. Ein unterschriebener Brief reicht, und ein Notar muss nicht eingeschaltet werden (§ 13 GBO schreibt ihn nur für Auflassungen vor). Mehrere Länder stellen Formulare bereit, etwa Berlin das Formular GS 101; sie sind eine gute Checkliste, auch wenn Ihr Amt keines hat.

Was in den Antrag gehört

• Amtsgericht und Grundbuchbezeichnung: „Grundbuch von [Bezirk], Blatt [Nummer]". Steht auf jedem alten Auszug und auf dem Grundsteuerbescheid oder Kaufvertrag des Erblassers.
• Name, Geburtsdatum und Anschrift jedes Erben, bei mehreren Erben der Hinweis „in Erbengemeinschaft".
• Der Erbnachweis (siehe oben) im Original beziehungsweise in Ausfertigung. Beglaubigte Kopien reichen für den Erbschein nicht.
• Sterbeurkunde, falls die Nachlassakte nicht beim selben Amtsgericht geführt wird, und das Aktenzeichen des Nachlassgerichts.
• Bei Antrag nach Ablauf von zwei Jahren: eine Schätzung des Grundstückswerts als Grundlage für die Gebühr.
• Die Bitte, die Originale nach Eintragung zurückzusenden.

Wohin

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nicht das Nachlassgericht, nicht das Amtsgericht am Wohnort des Erblassers oder der Erben. Liegen mehrere Grundstücke in verschiedenen Bezirken, braucht jedes einen eigenen Antrag. Das zuständige Amt finden Sie über die Suche nach Ort oder Postleitzahl.

Dauer

Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es nicht. Je nach Amt liegt die Berichtigung zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten. Das Erbscheinsverfahren davor dauert bei unstreitigen Fällen oft ebenfalls Monate; eine Umfrage des Deutschen Anwaltvereins von 2025 nennt für über 40 Prozent der unstreitigen Verfahren mehr als sechs Monate. Ein Grund mehr, früh anzufangen.

Zwei-Jahres-Frist und Kosten

Die Eintragung eines Eigentümers kostet normalerweise eine volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG, berechnet vom Verkehrswert des Grundstücks (Kostenverzeichnis Nr. 14110, § 46 GNotKG). Für Erben gilt eine Ausnahme: Die Gebühr entfällt, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Drei Details zur Frist: Maßgeblich ist der Eingang des Antrags, nicht die Eintragung und nicht die Vollständigkeit der Unterlagen. Nachgereichte Nachweise, deren Verzögerung nicht in Ihrer Hand lag, schaden nicht. Und die Frist ist nicht verlängerbar, auch nicht bei Streit unter den Erben.

Die Gebührenfreiheit betrifft nur das Grundbuchamt. Der Erbschein kostet unabhängig davon: eine 1,0-Gebühr für das Verfahren (Nr. 12210) und eine weitere 1,0-Gebühr für die eidesstattliche Versicherung (Nr. 23300), jeweils nach Tabelle B vom Nettonachlass. Bei 300.000 Euro sind das zusammen 1.270 Euro, bei 500.000 Euro 1.870 Euro.

Was passiert, wenn Sie gar nichts tun

Nach § 82 GBO soll das Grundbuchamt die Erben zur Berichtigung anhalten und kann dafür Zwangsgeld festsetzen, je Festsetzung bis 25.000 Euro (§ 35 FamFG). Innerhalb der zwei Jahre greifen die Ämter nicht durch; das OLG Hamm hat ein Zwangsgeld, das zwei Monate nach dem Erbfall verhängt wurde, aufgehoben (15 W 212/10). Danach setzen die Ämter Fristen. Dass der Erbschein teuer ist, gilt nicht als berechtigter Grund für einen Aufschub (OLG München, 34 Wx 325/25). Berechtigte Gründe sind ein bevorstehender Verkauf oder eine laufende Auseinandersetzung, aber auch das nur für eine überschaubare Zeit.

Erbengemeinschaft, Vermächtnis, Berliner Testament

Mehrere Erben

Mehrere Erben werden nicht mit Bruchteilen eingetragen, sondern „in Erbengemeinschaft" (§ 47 GBO). Der Nachlass gehört ihnen gemeinsam zur gesamten Hand (§ 2032 BGB); über seinen Anteil am einzelnen Grundstück kann kein Miterbe allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Den Berichtigungsantrag darf trotzdem jeder Miterbe allein stellen, die anderen müssen nicht mitwirken.

Soll das Haus am Ende einem der Erben gehören, ist das die Auseinandersetzung. Sie braucht die Auflassung vor dem Notar (§ 925 BGB) und läuft über ihn beim Grundbuchamt ein (§ 20 GBO). Die Eintragung des übernehmenden Miterben ist innerhalb der zwei Jahre ebenfalls gebührenfrei, weil die Anmerkung zu Nr. 14110 die Erbauseinandersetzung ausdrücklich einschließt. Die Notarkosten fallen aber an. Wer den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses vollzieht, zahlt keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Vermächtnis

Wer im Testament ein bestimmtes Grundstück „vermacht" bekommt, ist nicht automatisch Eigentümer. Der Vermächtnisnehmer hat nur einen Anspruch gegen die Erben auf Übertragung (§ 2174 BGB). Erst werden die Erben eingetragen, dann übertragen sie das Grundstück durch notarielle Auflassung.

Berliner Testament, Ehegatten je zur Hälfte

Beim Berliner Testament setzen sich Ehegatten gegenseitig als Alleinerben ein (§ 2269 BGB). Stirbt ein Ehegatte, wird der überlebende als Alleineigentümer eingetragen: Seine eigene Hälfte behält er, die Hälfte des Verstorbenen erbt er. Der Antrag ist derselbe wie sonst, als Nachweis dient das notarielle Ehegattentestament mit Eröffnungsniederschrift oder, bei handschriftlicher Form, der Erbschein. Auch hier läuft die Zwei-Jahres-Frist ab dem ersten Todesfall.

Verkaufen oder belasten ohne Berichtigung?

Grundsätzlich soll nur eingetragen werden, wer als Berechtigter im Grundbuch steht (§ 39 GBO). Für Erben macht § 40 GBO eine Ausnahme: Wollen sie das Grundstück übertragen oder ein Recht aufheben, müssen sie sich nicht vorher selbst eintragen lassen. Ein Verkauf direkt „aus dem Nachlass heraus" ist also möglich, der Erbnachweis wird dann im Kaufvertrag vorgelegt.

Die Ausnahme reicht aber nicht bis zur Belastung. Soll eine Grundschuld eingetragen werden, etwa weil ein Miterbe die anderen auszahlt und dafür finanziert, oder weil der Käufer die Finanzierung vor der Umschreibung sichern will, verlangt das Grundbuchamt die vorherige Eintragung der Erben. Das haben das OLG Hamm (15 W 114/22), das OLG Saarbrücken (5 W 14/25) und zuletzt das OLG München (34 Wx 138/26 e) entschieden; nur das OLG Celle sah das 2019 anders. In der Praxis heißt das: Fast jeder Verkauf mit finanzierendem Käufer braucht die Berichtigung vorher. Da sie in den ersten zwei Jahren nichts kostet, gibt es keinen Grund, darauf zu verzichten.

Vollmacht über den Tod hinaus

Hat der Erblasser einer Person eine notarielle Vollmacht erteilt, die über seinen Tod hinaus gilt, kann der Bevollmächtigte das Grundstück im Namen der Erben verkaufen und auflassen, ohne Erbschein und ohne Voreintragung. Die Vollmacht wandelt sich mit dem Tod in eine Vollmacht für die Erben (OLG München, 34 Wx 431/21; OLG Stuttgart, 8 W 303/24). Das spart Zeit und den Erbschein. Für die Bestellung einer Grundschuld gilt die Ausnahme allerdings auch hier nicht (OLG München, 34 Wx 138/26 e).

Steuern: Grunderwerb und Erbschaft

Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb von Todes wegen nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG), auch nicht, wenn ein Miterbe das Grundstück zur Teilung des Nachlasses übernimmt (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Erbschaftsteuer hängt von Freibetrag und Wert ab: Ehegatten haben 500.000 Euro frei, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG). Das selbst genutzte Familienheim bleibt für Ehegatten und Kinder zusätzlich steuerfrei, wenn sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre dort wohnen bleiben; bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Für die Erbschaftsteuererklärung brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug; wie Sie ihn als Erbe bekommen, steht im Beitrag zum Grundbuchauszug für Erben.