Grundbuchauszug für Erben beantragen: Welche Unterlagen braucht man?

Wer als Erbe Einsicht bekommt

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register im Sinne von „jeder darf alles sehen". Nach § 12 GBO bekommt Einsicht, wer ein berechtigtes Interesse darlegt: ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse, das bloße Neugier ausschließt. Für Erben ist das der einfachste Fall, den es gibt. Mit dem Tod ist das Grundstück auf sie übergegangen (§ 1922 BGB), sie sind also die wahren Eigentümer, auch wenn Abteilung I noch den Verstorbenen nennt.

Die Rechtsprechung hat den Kreis der Berechtigten im Erbfall weit gezogen:

• Alleinerbe und Miterbe. Jeder Miterbe hat ein eigenes Recht, unabhängig von den anderen. Das OLG Braunschweig hat einem Miterben die Einsicht in „die gesamten Eintragungen" und Abschriften aus der Grundakte zugesprochen, weil er Ausgleichsansprüche nach §§ 2050 ff. BGB prüfen wollte (1 W 41/19).
• Pflichtteilsberechtigte. Auch wer enterbt wurde, darf sehen, welche Grundstücke der Erblasser hatte und wie sie übertragen wurden (OLG Zweibrücken, 3 W 121/19).
• Vermächtnisnehmer und Nachlassgläubiger mit konkretem Anspruch auf das Grundstück oder gegen den Nachlass.
• Bevollmächtigte eines Erben mit schriftlicher Vollmacht, etwa ein Anwalt oder ein Geschwisterteil, das die Abwicklung übernimmt.

Nicht berechtigt sind mögliche künftige Erben zu Lebzeiten des Eigentümers (OLG München, 34 Wx 293/18) und Personen, die nur wissen wollen, ob sich ein Kauf vom Nachlass lohnt.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Das Grundbuchamt muss von Ihrem Interesse überzeugt sein, nicht im Sinne eines Vollbeweises, sondern durch einen nachvollziehbaren Tatsachenvortrag mit Belegen. Die Ämter handhaben das im Detail unterschiedlich; mit der folgenden Zusammenstellung sind Sie überall auf der sicheren Seite:

Berlin verlangt Vollmachten im Original und weist darauf hin, dass die Einsicht selbst kostenfrei ist und nur Ausdrucke Gebühren auslösen. Bei Nichteigentümern wollen die meisten Ämter die Nachweise im Original oder in beglaubigter Kopie sehen. Telefonisch geht nirgends etwas.

So stellen Sie den Antrag

1. Zuständiges Grundbuchamt ermitteln. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nicht das Nachlassgericht, nicht der Wohnort des Verstorbenen. Bei mehreren Grundstücken in verschiedenen Bezirken stellen Sie mehrere Anträge. Das richtige Amt finden Sie über die Suche nach Ort oder Postleitzahl.
2. Grundstück bezeichnen. Ideal ist „Grundbuch von [Bezirk], Blatt [Nummer]". Die Angaben stehen auf alten Auszügen, im Kaufvertrag, in Darlehensunterlagen und auf dem Grundsteuerbescheid. Fehlen sie, reicht die Adresse oder Gemarkung, Flur und Flurstück; das Amt findet das Blatt über sein Verzeichnis (§ 12a GBO).
3. Art des Auszugs wählen. Unbeglaubigter Ausdruck (10 Euro) für Überblick, Nachlassverzeichnis und Steuererklärung. Amtlicher, beglaubigter Ausdruck (20 Euro) für Bank, Notar und Gericht. Beantragen Sie außerdem ausdrücklich Einsicht in die Grundakte, wenn Sie die Kaufverträge oder Übertragungsverträge sehen wollen (§ 46 GBV).
4. Einreichen. Schriftlich per Post oder Fax mit Kopien der Nachweise, oder persönlich mit Ausweis und Originalen. E-Mail akzeptieren nur wenige Ämter, und dann nur mit eigenhändig unterschriebenem Antrag als Anhang. In Bayern und Baden-Württemberg gibt es Online-Antragsportale der Justiz; der Ausdruck kommt per Post. In Baden-Württemberg können Sie zusätzlich die Grundbucheinsichtsstelle Ihrer Gemeinde nutzen.
5. Warten und zahlen. Die Bearbeitung dauert je nach Amt ein bis vier Wochen, das Grundbuchamt München nennt „bis zu 4 Wochen". Die Gebühr wird mit dem Ausdruck in Rechnung gestellt.

Wer sich den Behördengang sparen will, kann den Auszug auch über unseren Antragsservice anfordern. Wir stellen den Antrag in Ihrem Auftrag beim zuständigen Grundbuchamt und berechnen dafür eine Servicegebühr zusätzlich zu den Gebühren des Amts. Die Nachweise Ihrer Erbenstellung brauchen Sie auch dann.

Was Sie im Auszug prüfen sollten

Der Auszug hat vier Teile. Für Erben ist in jedem etwas Wichtiges zu finden:

Bestandsverzeichnis

Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage und Fläche. Prüfen Sie, ob wirklich alle Flurstücke dabei sind, die zum Haus gehören (Garten, Garage, Zufahrt sind oft eigene Flurstücke), und ob Rechte an anderen Grundstücken vermerkt sind, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück.

Abteilung I: Eigentümer

Steht der Erblasser noch drin, und mit welchem Anteil? Ehegatten sind oft je zur Hälfte eingetragen; dann gehört nur die Hälfte zum Nachlass. Steht dort bereits ein Kind, hat der Erblasser zu Lebzeiten übertragen. Datum und Grund der Eintragung (Kauf, Erbfolge, Überlassung) sagen, wann und wie.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Hier stehen Wohnrecht und Nießbrauch (die den Verkaufswert drücken), Rückauflassungsvormerkungen aus früheren Schenkungen, Vorkaufsrechte, ein Nacherbenvermerk (§ 51 GBO), der zeigt, dass der Erblasser selbst nur Vorerbe war, oder ein Testamentsvollstreckervermerk (§ 52 GBO). Auch Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke stehen hier.

Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Eingetragene Grundschulden bleiben bestehen, auch wenn der Kredit längst getilgt ist. Der Nennbetrag sagt nichts über die Restschuld. Fragen Sie bei der Bank nach dem Stand und suchen Sie in den Unterlagen des Erblassers nach Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief.

Wofür Erben den Auszug brauchen

• Nachlassverzeichnis und Pflichtteil. Erben müssen Pflichtteilsberechtigten Auskunft über den Bestand des Nachlasses geben (§ 2314 BGB). Grundstücke gehören mit Belastungen hinein.
• Erbschaftsteuererklärung. Das Finanzamt will wissen, welche Grundstücke zum Nachlass gehören und welche Anteile. Für die Befreiung des Familienheims (§ 13 ErbStG) muss das Eigentum belegt sein.
• Berichtigung des Grundbuchs. Der Antrag auf Eintragung der Erben braucht die Grundbuchbezeichnung, und die steht im Auszug. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung gebührenfrei.
• Erbauseinandersetzung und Verkauf. Miterben, Käufer, Makler und Notar arbeiten mit dem aktuellen Stand. Banken verlangen einen Auszug, der nicht älter als drei Monate ist.
• Prüfung lebzeitiger Übertragungen. Wer wissen will, ob ein Grundstück vor dem Tod verschenkt wurde und ob Pflichtteilsergänzungsansprüche bestehen, braucht Abteilung I mit Historie und die Verträge aus der Grundakte.

Wenn Sie den Grundbesitz gar nicht kennen

Nicht jeder Erblasser hat seine Unterlagen geordnet hinterlassen. Wenn Sie nur vermuten, dass es Grundbesitz gibt, aber nicht wissen, wo:

• Eigentümerverzeichnis des Grundbuchamts. Die Grundbuchämter führen Verzeichnisse nach Eigentümernamen (§ 12a GBO) und geben daraus Auskunft, wenn das berechtigte Interesse vorliegt. Als Erbe können Sie beim Grundbuchamt der Gemeinde, in der der Erblasser gelebt hat, nach allen Blättern auf seinen Namen fragen. Jedes Amt kennt aber nur seinen Bezirk.
• Katasteramt. Das Liegenschaftskataster führt zu jedem Flurstück den Eigentümer und die Buchungsstelle im Grundbuch. In Hessen etwa liefert der „Bestandsnachweis" alle Grundstücke eines Grundbuchblatts. Auch hier gilt: Eigentümerdaten nur bei berechtigtem Interesse.
• Papierspuren. Grundsteuerbescheide, die Grundsteuererklärung, Gebäudeversicherung, Kontoauszüge mit Grundbesitzabgaben, Mieteinnahmen, alte Kaufverträge und Darlehensunterlagen führen zur Gemeinde und damit zum Grundbuchamt.
• Nachlassgericht. Wurde ein Erbschein beantragt, sind Grundstücke im Antrag angegeben; das Nachlassgericht teilt bekannte Grundstücke dem Grundbuchamt mit (§ 83 GBO).