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Grundbuchauszug lesen und prüfen

Ein Grundbuchauszug ist in einer Sprache geschrieben, die außerhalb des Grundbuchamts kaum jemand liest: Abteilungen statt Kapitel, laufende Nummern statt Sätze, rot unterstrichene Zeilen für das, was nicht mehr gilt. Laden Sie Ihren Auszug hoch — Sie bekommen ihn geordnet und Begriff für Begriff erklärt zurück, dazu die Unterlagen, die er offenlässt.

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PDF oder Foto, bis 20 MB und 12 Seiten. Ohne Anmeldung, ohne Kosten. Die Datei wird nach der Auswertung gelöscht.

Diese automatische Auswertung ordnet und erklärt den Inhalt Ihres Dokuments. Sie ist keine Rechtsberatung, keine Bewertung Ihres Falls und kein amtlicher Nachweis. Maßgeblich ist allein der Grundbuchauszug des Grundbuchamts.

Wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist

Jedes Grundbuchblatt hat denselben Aufbau, bundesweit und seit Jahrzehnten unverändert (§ 3 ff. Grundbuchverfügung). Wer die fünf Teile kennt, findet jede Angabe auf Anhieb.

Aufschrift

Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer. Diese drei Angaben bezeichnen das Grundstück im Rechtsverkehr — Bank, Notar und Finanzamt fragen genau danach.

Bestandsverzeichnis

Welches Grundstück gemeint ist: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Größe in Quadratmetern. Dazu Rechte, die dem Grundstück zustehen (ein Wegerecht über das Nachbargrundstück etwa steht hier, nicht in Abteilung II). Spalte für Spalte

Abteilung I — Eigentum

Wem das Grundstück gehört, zu welchen Anteilen und auf welcher Grundlage der Eintrag beruht (Auflassung, Erbfolge, Zuschlag). Bei Erbengemeinschaften stehen hier alle Miterben. Mehr zu Abteilung I

Abteilung II — Lasten und Beschränkungen

Alles, was das Grundstück belastet, außer Geld: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Nacherbenvermerk, Zwangsversteigerungsvermerk. Diese Rechte bleiben bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Mehr zu Abteilung II

Abteilung III — Grundpfandrechte

Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden mit Betrag, Zinssatz und Gläubiger. Der Betrag ist der Nennbetrag des Rechts, nicht die offene Restschuld des Darlehens — die kennt nur die Bank. Mehr zu Abteilung III

Rot unterstrichen = gelöscht

Im Grundbuch wird nichts entfernt. Was nicht mehr gilt, wird rot unterstrichen („gerötet") und bleibt lesbar. Deshalb steht in vielen Auszügen eine Grundschuld, die längst abgelöst ist. Der Check behält solche Zeilen und kennzeichnet sie als gelöscht, statt sie zu verschweigen.

Bestandsverzeichnis erklärt

Das Bestandsverzeichnis ist die erste Tabelle nach der Aufschrift. Es sagt, welche Grundstücke auf dem Blatt stehen, und nennt sie so, wie das Katasteramt sie führt. Die Spalten sind bundesweit vorgegeben (§ 6 Grundbuchverfügung).

Spalte Was dort steht
1 Laufende Nummer des Grundstücks. Alles unter einer Nummer ist ein Grundstück im Rechtssinn, auch wenn es aus mehreren Flurstücken besteht.
2 Bisherige laufende Nummer: aus welchen Nummern das Grundstück durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist.
3 a Gemarkung, also der Vermessungsbezirk, in dem das Grundstück liegt. Fehlt sie, ist sie in der Regel mit dem Grundbuchbezirk der Aufschrift identisch.
3 b Flur und Flurstück, die Nummer aus der Flurkarte (etwa „Flur 3, Flurstück 123/4").
3 c/d Alte Nummern der Steuerbücher, soweit vorhanden. In vielen Auszügen leer oder entfallen.
3 e (oft als c) Wirtschaftsart und Lage, zum Beispiel „Gebäude- und Freifläche, Lindenstraße 5".
4 Größe in Quadratmetern, übernommen aus dem Liegenschaftskataster. Bei mehreren Flurstücken je Flurstück getrennt.
5 bis 8 Fortschreibung: Spalte 6 zeigt, wann und woher ein Grundstück auf das Blatt kam, Vereinigungen und Berichtigungen; Spalte 8, wann eines abgeschrieben wurde. Die Spalten 5 und 7 verweisen auf die betroffene laufende Nummer.

Rechte, die dem Grundstück zustehen, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück, stehen ebenfalls im Bestandsverzeichnis, mit einer Nummer wie „7/zu 3": Eintragung 7 gehört zum Grundstück Nummer 3 (§ 7 GBV). Beim Nachbarn steht dasselbe Recht als Last in Abteilung II.

Bei einer Eigentumswohnung sieht das Bestandsverzeichnis anders aus. Statt eines ganzen Grundstücks steht dort ein Miteigentumsanteil, etwa 87/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, dazu die Blätter der übrigen Einheiten und ein Verweis auf die Teilungserklärung (§ 3 Wohnungsgrundbuchverfügung). Die Größe in Spalte 4 ist die des ganzen Grundstücks, nicht die der Wohnung.

Die Fläche im Bestandsverzeichnis ist die Grundstücksfläche, nie die Wohnfläche. Weicht sie vom Kataster ab, gilt das Kataster.

Abteilung I, II und III erklärt

Alle drei Abteilungen folgen demselben Muster: links die laufende Nummer und die Nummer des betroffenen Grundstücks aus dem Bestandsverzeichnis, in der Mitte der Eintrag, rechts Veränderungen und Löschungen. Wer das Muster kennt, liest jede Abteilung gleich.

Abteilung I: Eigentümer

Spalte 2 nennt den Eigentümer, bei mehreren auch ihr Verhältnis, etwa „zu je 1/2" oder „in Erbengemeinschaft". Spalte 3 verweist auf die laufende Nummer im Bestandsverzeichnis. Spalte 4 sagt, worauf die Eintragung beruht und wann sie erfolgte, zum Beispiel die Auflassung beim Kauf, der Erbschein beim Erbfall oder der Zuschlag nach einer Versteigerung (§ 9 GBV). Steht dort noch ein Verstorbener, ist das Grundbuch nicht berichtigt.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Spalte 3 enthält die Last selbst, Spalte 2 das belastete Grundstück. Das sind alle Belastungen außer Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden: Dienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Reallast, dazu Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen wie der Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk (§ 10 GBV). Spalte 5 zeigt spätere Änderungen, Spalte 7 Löschungen. Der Text in Spalte 3 ist oft kurz und verweist auf die Bewilligung in der Grundakte; dort steht der genaue Inhalt.

Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Spalte 3 nennt den Betrag, Spalte 4 den Inhalt des Rechts, etwa Art, Gläubiger und Zinsen. Spalte 7 trägt Veränderungen wie eine Abtretung an eine andere Bank, Spalte 10 Löschungen (§ 11 GBV). Der Betrag ist der Nennbetrag des Rechts, nicht die offene Restschuld.

Rang: wer zuerst kommt

Innerhalb einer Abteilung geht die frühere Eintragung der späteren vor. Zwischen Abteilung II und III entscheidet das Datum der Eintragung; Rechte vom selben Tag haben gleichen Rang (§ 879 BGB). Rangänderungen stehen in den Veränderungsspalten.

Was der Auszug nicht beantwortet

Das Grundbuch regelt Eigentum und Rechte — nicht Lage, Bebaubarkeit, Bodenbelastung oder Wert. Für diese Fragen gibt es eigene Register, jedes bei einer anderen Stelle. Nach der Auswertung schlägt der Check genau die vor, die zu Ihrem Auszug passen.

Amtliche Flurkarte

Das Grundbuch beschreibt das Grundstück nur in Worten. Wo es liegt, wie es zugeschnitten ist und wo ein Wege- oder Leitungsrecht verläuft, zeigt erst die Liegenschaftskarte des Katasteramts.

Katasteramt

Liegenschaftsbuch

Führt Fläche, Nutzungsart und Lagebezeichnung je Flurstück. Weicht die Größe im Grundbuch von der im Kataster ab, gilt das Kataster — das Grundbuch übernimmt die Zahl nur.

Katasteramt

Baulastenverzeichnis

Baulasten sind Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht — Abstandsflächen, Zufahrten, Stellplätze. Sie stehen nicht im Grundbuch und können trotzdem eine Bebauung verhindern.

Bauamt

Altlastenverzeichnis

Ob auf dem Grundstück ein Altlastenverdacht registriert ist, führt die Bodenschutzbehörde. Im Grundbuch steht davon nichts, in der Kaufpreisverhandlung zählt es umso mehr.

Bodenschutz-/Umweltamt

Bodenrichtwert

Der amtliche Lagewert je Quadratmeter, festgesetzt vom Gutachterausschuss. Ausgangspunkt für Verkehrswert, Erbauseinandersetzung und Grundsteuer.

Gutachterausschuss

Aktueller Grundbuchauszug

Ein Auszug ist eine Momentaufnahme. Bank, Notar und Gericht verlangen einen aktuellen, meist nicht älter als drei Monate. Wir fordern ihn beim zuständigen Grundbuchamt für Sie an.

Grundbuchauszug beantragen

Was mit Ihrer Datei passiert

Die Datei geht aus Ihrem Browser direkt an amtfinder.de, den Dienst, der die Auswertung für dieses Portal übernimmt. Auf dem Webserver dieser Seite liegt sie zu keinem Zeitpunkt.

Dort wird der Auszug gelesen — ein PDF mit Textebene direkt, ein Scan oder Foto über Seitenbilder — und einmal durch ein Sprachmodell geordnet. Hinweise und Empfehlungen stammen nicht vom Modell, sondern aus festen Regeln: gleiche Eingabe, gleiches Ergebnis, und nie ein Produkt, das es nicht gibt.

Die hochgeladene Datei wird unmittelbar nach der Auswertung gelöscht, der Dateiname gar nicht erst gespeichert. Das Ergebnis liegt verschlüsselt und verfällt nach zwei Stunden. Es bleibt eine Zeile ohne Dokumentinhalt — Status, Dauer, Fehlercode — für 30 Tage.

Ohne Einwilligung wird nichts übertragen. Das Häkchen ist nicht vorausgewählt, und bis dahin verlässt die Datei Ihren Rechner nicht.

Häufige Fragen

Wie lese ich einen Grundbuchauszug richtig?

Von oben nach unten und immer in derselben Reihenfolge: Die Aufschrift nennt Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer. Das Bestandsverzeichnis sagt, welches Grundstück gemeint ist. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II die Lasten und Beschränkungen, Abteilung III die Grundschulden und Hypotheken. Rot unterstrichene Zeilen gelten nicht mehr. Der Check oben geht genau diese Reihenfolge durch und erklärt die Begriffe, die dabei auftauchen.

Was bedeutet Abteilung II im Grundbuchauszug?

Abteilung II führt die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, außer Geldrechten: Wege- und Leitungsrechte, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Nacherbenvermerk, Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungsvermerk. Diese Rechte sind an das Grundstück gebunden und bestehen bei einem Eigentümerwechsel fort.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Beide sind Grundpfandrechte in Abteilung III. Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit ihr (§ 1113 BGB); die Grundschuld besteht unabhängig von der Forderung und bleibt mit ihrem Nennbetrag stehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist (§ 1191 BGB). Deshalb vergeben Banken heute fast nur noch Grundschulden.

Wo finde ich meine Grundbuchblattnummer?

In der Aufschrift, ganz oben auf der ersten Seite des Auszugs, zusammen mit dem Amtsgericht und dem Grundbuchbezirk. Wer keinen Auszug zur Hand hat, findet die Nummer über das zuständige Grundbuchamt — dafür genügt die Adresse des Grundstücks.

Was kostet der Check?

Nichts. Er ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Geld verdienen wir mit dem Antragsservice, über den Sie einen aktuellen Auszug beim Grundbuchamt anfordern können — gebraucht wird er dafür nicht.

Ersetzt die Auswertung einen amtlichen Grundbuchauszug?

Nein. Sie erklärt das Dokument, das Sie haben. Ein Nachweis gegenüber Bank, Notar oder Gericht ist allein der Auszug des Grundbuchamts, meist nicht älter als drei Monate.

Ist das eine Rechtsberatung?

Nein. Die Auswertung ordnet und erklärt, was im Dokument steht — sie bewertet Ihren Fall nicht und gibt keine Handlungsempfehlung. Was ein Wohnungsrecht oder ein Nacherbenvermerk für Ihren Verkauf bedeutet, beantwortet eine Anwältin, ein Anwalt oder Ihr Notar.

Erkennt der Check auch einen Scan oder ein Handyfoto?

Ja. PDF, JPG, PNG und WebP werden gelesen, bei Scans über Seitenbilder in Farbe — Farbe ist nötig, weil gelöschte Einträge rot unterstrichen und nicht entfernt werden. Je gerader und schärfer die Aufnahme, desto weniger Stellen bleiben unsicher. Unsichere Stellen werden als solche gekennzeichnet.

Sieht jemand mein Grundbuch?

Die Auswertung läuft automatisiert. Die Datei wird direkt nach der Verarbeitung gelöscht, der Dateiname nicht gespeichert, das Ergebnis verschlüsselt abgelegt und nach zwei Stunden gelöscht. Namen werden nicht an die Zusammenfassung weitergereicht.

Warum steht in meinem Auszug eine Grundschuld, die ich längst abbezahlt habe?

Weil Abbezahlen und Löschen zweierlei sind. Das Darlehen ist getilgt, die Grundschuld steht weiter in Abteilung III, bis sie auf Antrag gelöscht wird. Erst danach ist sie rot unterstrichen. Der Check kennzeichnet gelöschte Einträge und meldet sie nicht als bestehend.

Welche Datei brauche ich, wenn ich gar keinen Auszug habe?

Dann können Sie einen anfordern. Wer Einsicht nehmen darf, regelt § 12 GBO: Eigentümer, Erben, Kaufinteressenten mit Vollmacht, Gläubiger, Notare. Über unser Antragsformular genügt die Adresse des Grundstücks — das zuständige Grundbuchamt ermitteln wir.

Was passiert, wenn ich ein anderes Dokument hochlade?

Erkennt die Auswertung keinen Grundbuchauszug, bricht sie mit einem Hinweis ab, statt zu raten. Weitere Dokumentarten — Baulastenauskunft, Energieausweis, Teilungserklärung — kommen später dazu.

Ist mein Auszug noch aktuell — und was kostet ein neuer?

Kostenlos ist die Erklärung, nicht das Dokument. Ein Auszug trägt oben sein Ausstellungsdatum; Bank, Notar und Gericht verlangen in der Regel einen, der nicht älter als drei Monate ist. Einsicht beim Grundbuchamt bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO); ein ausgedruckter oder beglaubigter Auszug kostet dort eine Gebühr. Über unseren Antragsservice müssen Sie nicht wissen, welches Amt zuständig ist — die Adresse des Grundstücks genügt, den Rest übernehmen wir.

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Quellen und Rechtsgrundlagen

Stand: September 2026. Der Auszug-Check informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. portal-grundbuchamt.de ist ein privates Verzeichnis und keine Behördenseite.