Grundbuch und Kataster weichen voneinander ab: Was tun?

Wer führt was

Grundbuch und Liegenschaftskataster sind zwei Register mit zwei Aufgaben. Das Kataster, geführt von den Vermessungsverwaltungen der Länder, beschreibt die tatsächlichen Verhältnisse: wo ein Flurstück liegt, wie groß es ist, wie es genutzt wird, wo die Grenzen verlaufen. Das Grundbuch, geführt von den Amtsgerichten, beschreibt die rechtlichen Verhältnisse: wem das Grundstück gehört und welche Rechte daran bestehen.

Damit beide dasselbe Land meinen, schreibt § 2 Abs. 2 GBO vor, dass das Grundbuch die Grundstücke nach dem Kataster benennt. Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts übernimmt in Spalte 3 Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage und in Spalte 4 die Größe, jeweils ausdrücklich „nach dem amtlichen Verzeichnis" (§ 6 GBV). Umgekehrt übernimmt das Kataster den Eigentümer aus Abteilung I des Grundbuchs, ebenfalls nur nachrichtlich.

Beide Register werden von verschiedenen Behörden zu verschiedenen Zeitpunkten fortgeschrieben. Dass sie zeitweise auseinanderlaufen, ist im System angelegt.

Welche Angabe rechtlich zählt

Der Kern: Wer ein Grundstück kauft, erwirbt die Flurstücke, die im Bestandsverzeichnis stehen, in den Grenzen, die das Kataster ausweist. Er erwirbt nicht „812 Quadratmeter". Die Quadratmeterzahl ist eine Beschreibung, keine Rechtsposition. Deshalb kann sich niemand auf eine zu hohe Fläche im Grundbuch berufen, und deshalb ist eine Flächenabweichung allein noch kein Rechtsproblem.

Die typischen Abweichungen und ihre Ursachen

1. Die Fläche stimmt nicht überein

Der häufigste Fall. Viele Flächen im Grundbuch stammen aus der Ersteinrichtung des Katasters im 19. Jahrhundert und wurden grafisch aus Karten ermittelt. Heute wird die Fläche aus Koordinaten berechnet. Hessen führt seit Mai 2018 einen landesweiten Flächenabgleich durch und berichtigt bei Überschreiten bestimmter Grenzwerte Kataster und Grundbuch; die Behörde stellt ausdrücklich klar, dass sich die Grenzen in der Örtlichkeit dadurch nicht ändern. Auch in anderen Ländern werden Flächen bei jeder Vermessung im Umfeld neu berechnet. Das Grundbuch übernimmt den neuen Wert, sobald die Fortführungsmitteilung eingeht.

2. Die Flurstücknummer ist veraltet

Nach einer Zerlegung oder Verschmelzung vergibt das Kataster neue Nummern. Bis das Grundbuchamt die Fortführungsmitteilung verarbeitet hat, steht im Grundbuch die alte Nummer. Bei größeren Vermessungsprojekten, etwa einer Flurbereinigung oder einer Straßenbaumaßnahme, kann das dauern.

3. Lagebezeichnung oder Wirtschaftsart sind überholt

Straßen werden umbenannt, Hausnummern neu vergeben, Äcker bebaut. Das Kataster erfährt davon von den Gemeinden, das Grundbuch erst über das Kataster. Die alte Lagebezeichnung im Grundbuch ist unschön, rechtlich aber unerheblich.

4. Ein Zeichenfehler in der Flurkarte

Gelegentlich ist die Grenze in der Karte falsch dargestellt, obwohl das Vermessungszahlenwerk richtig ist. Berichtigt das Katasteramt einen solchen Zeichenfehler, muss das Grundbuchamt die Berichtigung als Berichtigung tatsächlicher Art übernehmen und darf den Vollzug nicht mit dem Argument verweigern, es könnten Rechte betroffen sein (BGH, V ZB 47/16).

5. Kataster und Grundbuch nennen verschiedene Eigentümer

Hier ist es umgekehrt: Das Grundbuch ist maßgeblich, das Kataster hinkt nach. Nach Verkauf oder Erbfall braucht die Aktualisierung Zeit. Steht allerdings im Grundbuch noch ein Verstorbener, ist das Grundbuch selbst unrichtig und muss mit Erbnachweis berichtigt werden.

Was Sie tun können

1. Aktuellen Katasterauszug besorgen. Ein Flurstücksnachweis vom Katasteramt zeigt den heutigen Stand: Nummer, Fläche, Lage, Nutzung. Kostet je nach Land etwa 15 bis 25 Euro. Vergleichen Sie ihn mit dem Bestandsverzeichnis Ihres Grundbuchauszugs.
2. Fortführung anstoßen. Ist das Kataster selbst veraltet (Nutzung, Lage), melden Sie die Änderung dem Katasteramt. Es fortführt und schickt dem Grundbuchamt die Fortführungsmitteilung.
3. Grundbuchamt um Übernahme bitten. Hat das Kataster den aktuellen Stand und das Grundbuch nicht, reicht ein formloser Hinweis an das Grundbuchamt mit dem Katasterauszug. Die Übernahme ist eine Berichtigung tatsächlicher Art von Amts wegen. Das Kostenverzeichnis des GNotKG kennt dafür keine Gebühr. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Flurstück liegt; zu finden über die Ortssuche.
4. Bei rechtlichen Folgen: Antrag nach § 22 GBO. Betrifft die Abweichung nicht nur die Beschreibung, sondern die Zuordnung eines Flurstücks zu einem Grundstück oder Blatt („Buchungsfehler"), stellen Sie einen Berichtigungsantrag und weisen die Unrichtigkeit mit der Katasterurkunde nach. Behördliche Urkunden mit Siegel genügen der Form (§ 29 Abs. 3 GBO).

Sonderfall Grenze

Streit über den Grenzverlauf lässt sich nicht mit Auszügen lösen, sondern nur vor Ort. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Katasteramt überträgt die im Kataster nachgewiesene Grenze in die Örtlichkeit und markiert sie mit Grenzsteinen oder Bolzen (Grenzfeststellung, in manchen Ländern Grenzanzeige oder Grenzwiederherstellung genannt). Das Ergebnis wird in einer Grenzniederschrift festgehalten, die beide Nachbarn unterschreiben oder gegen die sie Einwände erheben können. Die Kosten richten sich nach den Gebührenordnungen der Länder und hängen von der Zahl der Grenzpunkte ab; ein Kostenvoranschlag ist üblich. Bayern nennt für vordringliche Fälle etwa einen Monat Bearbeitungszeit.

Erst wenn das Kataster keinen verlässlichen Grenznachweis hergibt, greift § 920 BGB: Dann gilt der Besitzstand, notfalls wird die streitige Fläche hälftig geteilt, mit Billigkeitskorrektur nach den feststehenden Größen. Das ist die Ausnahme; in fast allen Fällen ist die Grenze aus dem Zahlenwerk des Katasters rekonstruierbar.

Flächenabweichung beim Kauf

Wer ein Grundstück kauft und später feststellt, dass es kleiner ist als im Grundbuch angegeben, hat selten einen Anspruch. Die Flächenangabe „laut Grundbuch" im Kaufvertrag ist in der Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern eine Beschreibung. Der BGH hat schon 1980 entschieden, dass bei einem Widerspruch zwischen der Umgrenzung im Plan und der Flächenangabe die Umgrenzung maßgeblich ist (V ZR 119/79). Sachmängelrechte nach § 434 BGB entstehen erst, wenn eine Mindestfläche ausdrücklich vereinbart oder der Preis erkennbar nach Quadratmetern berechnet wurde.

Für Käufer heißt das: Wer nach Quadratmetern zahlt, sollte das im Vertrag sagen und eine Nachvermessung oder einen aktuellen Flurstücksnachweis zur Bedingung machen. Banken verlangen für die Beleihung ohnehin eine Flurkarte, die nicht älter als sechs Monate ist. Für Verkäufer heißt es: Weichen Grundbuch und Kataster ab, sollte das vor der Beurkundung bereinigt sein, damit der Notar mit dem richtigen Flurstück und der richtigen Fläche arbeitet.