Grundbuchauszug bei Grundstücksteilung: Welches Grundbuch bekommt man?

Der Ablauf einer Grundstücksteilung

1. Zerlegungsvermessung beauftragen. Bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder, je nach Land, beim Katasteramt (in Bayern nur bei den staatlichen Vermessungsämtern). Sie geben an, wo die neue Grenze verlaufen soll; der Vermesser prüft, ob das mit dem Bebauungsplan vereinbar ist (§ 19 Abs. 2 BauGB).
2. Vermessung und Abmarkung. Die neue Grenze wird eingemessen und mit Grenzmarken versehen. Die Beteiligten, auch die Nachbarn, werden zum Grenztermin geladen; das Ergebnis hält eine Grenzniederschrift oder ein Abmarkungsprotokoll fest.
3. Fortführung des Katasters. Das Katasteramt löscht das alte Flurstück und vergibt neue Nummern, aus 123 werden zum Beispiel 123/1 und 123/2. Es erstellt einen Fortführungsnachweis (Veränderungsnachweis) und schickt eine Fortführungsmitteilung an das Grundbuchamt, den Notar und Sie.
4. Übernahme ins Grundbuch. Das Grundbuchamt trägt die neuen Flurstücke ins Bestandsverzeichnis ein. Das ist eine Berichtigung tatsächlicher Art, die es nicht verweigern darf (BGH, V ZB 47/16). Rechtlich ändert sich nichts: Beide Flurstücke stehen unter der alten laufenden Nummer und bilden weiter ein Grundstück.
5. Abschreibung. Sie erklären gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO), dass das Flurstück 123/2 vom Grundstück abgeschrieben und als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Diese Erklärung ist die „Teilung" im Sinne des § 19 Abs. 1 BauGB. Beim Verkauf steckt sie im Kaufvertrag beziehungsweise im Vermessungsnachtrag, den der Notar einreicht.

Eine behördliche Teilungsgenehmigung gibt es im Bundesrecht nicht mehr. Ausnahmen: In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht die Teilung die Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB), in einem Umlegungsgebiet die der Umlegungsstelle (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Ob das Grundstück in einem solchen Gebiet liegt, zeigt Abteilung II des Grundbuchs (Sanierungs- oder Umlegungsvermerk).

Wann ein neues Grundbuchblatt entsteht

Nicht jede Abschreibung führt zu einem neuen Blatt. Das Grundbuchamt hat drei Möglichkeiten, geregelt in § 13 GBV:

Wird ein neues Blatt angelegt, vermerkt das Grundbuchamt auf dem alten Blatt in Spalte 8, wohin der Teil übertragen wurde, und auf dem neuen Blatt, woher er stammt. Beide Vermerke bleiben dauerhaft lesbar, so dass sich die Herkunft jedes Grundstücks zurückverfolgen lässt.

Welcher Auszug welchen Stand zeigt

Wer während des Verfahrens einen Grundbuchauszug beantragt, sollte deshalb dazuschreiben, welchen Stand er braucht. Für den Notar reicht vor der Abschreibung das alte Blatt mit beiden Flurstücken; die Bank des Käufers will nach der Umschreibung das neue Blatt mit dem Käufer in Abteilung I und ohne die Grundschulden des Verkäufers. Ein Auszug „für Flurstück 123/2" kann je nach Datum das alte oder das neue Blatt meinen; nennen Sie im Antrag beide Blattnummern, wenn Sie sie kennen.

Was mit Grundschulden und Dienstbarkeiten passiert

Grundschulden und Hypotheken

Ein Grundpfandrecht lastet auf dem ganzen Grundstück. Wird das Grundstück geteilt, lastet es danach auf beiden Teilen als Gesamtgrundschuld (§ 1132 BGB): Jeder Teil haftet für den gesamten Betrag. Beim Verkauf des abgeschriebenen Teils verlangt der Käufer die Lastenfreiheit. Die Bank des Verkäufers muss den Teil aus der Haftung entlassen (Pfandfreigabe oder Pfandentlassung), meist gegen Zahlung eines Teils des Kaufpreises auf das Darlehen oder gegen Nachweis, dass der Restwert als Sicherheit reicht. Der Notar organisiert das im Kaufvertrag als Lastenfreistellung; die Freigabeerklärung der Bank ist eine der Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis.

Grunddienstbarkeiten

Für Grunddienstbarkeiten, etwa ein Wegerecht, gilt § 1026 BGB: Beschränkt sich die Ausübung auf einen bestimmten Teil des Grundstücks, werden die anderen Teile bei der Teilung von der Dienstbarkeit frei. Das Grundbuchamt trägt sie nur auf dem betroffenen Teil mit. Ob die Dienstbarkeit örtlich beschränkt ist, ergibt sich aus der Bewilligung in der Grundakte; in Bayern stellt das Vermessungsamt dafür eine Bescheinigung aus. Bei Dienstbarkeiten ohne räumliche Beschränkung (etwa einem Bauverbot für das ganze Grundstück) bleibt die Belastung auf beiden Teilen.

Vormerkungen, Wohnrechte, Vorkaufsrechte

Werden mitübertragen und lasten weiter auf beiden Teilen, bis der Berechtigte einen Teil freigibt. Ein Wohnrecht am Haus lastet nach der Teilung auch auf dem unbebauten Gartenteil; wer ihn verkaufen will, braucht die Freigabe des Wohnberechtigten in beglaubigter Form.

Dauer und Kosten

Dauer

Vom Vermessungsauftrag bis zum abgeschriebenen Grundstück vergehen typischerweise drei bis neun Monate: Vermessungstermin je nach Auslastung in Wochen bis Monaten, Katasterfortführung einige Wochen, Grundbuch weitere Wochen. Bayern nennt für vordringliche Vermessungen rund einen Monat. Wer eine Teilfläche verkaufen will, beauftragt die Vermessung deshalb vor oder spätestens mit der Beurkundung.

Kosten

• Vermessung: nach den Gebührenordnungen der Länder, abhängig von der Zahl der neuen Grenzpunkte, der Zahl der neuen Flurstücke und dem Bodenwert. Für eine einfache Zerlegung eines Baugrundstücks liegen die Kosten meist im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich; die Ämter und Vermessungsingenieure geben vorab einen Kostenvoranschlag.
• Grundbuchamt: Teilung ohne Eigentumsübergang Festgebühr 50 Euro (Nr. 14160 GNotKG). Mit Eigentumsübergang stattdessen die Eintragung des neuen Eigentümers, 1,0-Gebühr nach Tabelle B vom Kaufpreis der Teilfläche, bei 100.000 Euro 273 Euro.
• Notar: Kaufvertrag 2,0-Gebühr (Nr. 21100). Der Nachtrag mit Messungsanerkennung und Auflassung kostet beim selben Notar eine 0,5-Gebühr (Nr. 21101), bei einem anderen Notar 1,0 (Nr. 21102). Eine reine Abschreibungserklärung ohne Verkauf lässt sich als Antrag nach der GBO mit 0,5-Gebühr entwerfen und beglaubigen (Nr. 21201).
• Grunderwerbsteuer: beim Verkauf der Teilfläche wie bei jedem Grundstückskauf, nach dem Steuersatz des Landes.

Zuständig für Übernahme und Abschreibung ist das Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; zu finden über die Ortssuche.

Nicht verwechseln: Teilungserklärung

Die Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist etwas anderes. Sie teilt nicht das Grundstück, sondern das Eigentum daran in Miteigentumsanteile, die mit Sondereigentum an Wohnungen oder Gewerbeeinheiten verbunden sind. Das Grundstück bleibt eines, sein Blatt wird geschlossen, und jeder Anteil erhält ein eigenes Wohnungsgrundbuch (§ 7 WEG), das dasselbe Flurstück nennt. Wer ein Zweifamilienhaus in zwei Eigentumswohnungen aufteilt, braucht eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, keine Vermessung.

Wer dagegen aus einem Grundstück zwei macht, weil zwei Häuser darauf stehen sollen oder das Hinterland verkauft wird, braucht die Grundstücksteilung aus diesem Beitrag: Vermessung, Kataster, Abschreibung. Beide Wege können sich ergänzen, etwa wenn ein Teil abgeschrieben und der andere in Wohnungseigentum aufgeteilt wird.