Ein Grundstück, mehrere Flurstücke: Wie steht das im Grundbuch?

So lesen Sie das Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis ist die erste Seite jedes Grundbuchblatts. Es hat mehrere Spalten (§ 6 GBV), von denen drei die Frage beantworten:

• Spalte 1, laufende Nummer: die Nummer des Grundstücks auf diesem Blatt.
• Spalte 2, bisherige laufende Nummer: Verweis auf Vorgänger nach Teilung, Vereinigung oder Zuschreibung.
• Spalte 3, Bezeichnung: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage jedes Flurstücks, seit 2013 immer einzeln aufgeführt.

Ein Beispiel, wie es tausendfach vorkommt:

Hier gehören Haus (45/2) und Garten (45/3) zu einem Grundstück, weil beide unter der laufenden Nummer 1 stehen. Die Wiese (46) ist ein eigenes Grundstück unter Nummer 2, obwohl sie auf demselben Blatt steht und demselben Eigentümer gehört. Der BGH hat diese Definition 2024 noch einmal festgeschrieben: Grundstück im Rechtssinn ist der räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis unter einer besonderen Nummer eingetragen ist (V ZB 8/24).

Warum der Unterschied zählt

Verkauf und Versteigerung

Verkauft wird das Grundstück, nicht das Flurstück. Wer aus dem Beispiel oben nur den Garten (45/3) abgeben will, muss ihn vorher vom Grundstück Nummer 1 abschreiben lassen. In der Zwangsversteigerung geht das gar nicht: Ein einzelnes Flurstück eines zusammengesetzten Grundstücks kann nicht selbständig versteigert werden, versteigert wird nur das ganze Grundstück (BGH, V ZB 8/24). Das betrifft auch Teilungsversteigerungen unter Miteigentümern und Erben.

Belastung

Eine Grundschuld wird auf ein Grundstück eingetragen und erfasst alle seine Flurstücke. Bei mehreren Grundstücken muss die Bank auf jedem einzeln eingetragen werden; es entsteht eine Gesamtgrundschuld, bei der jedes Grundstück für den ganzen Betrag haftet (§ 1132 BGB). Wer nur das Hausgrundstück belastet, hält die Wiese frei, und umgekehrt.

Bauen

Das Bauordnungsrecht geht vom Grundstück aus. Ein Gebäude, das über die Grenze zweier Grundstücke reicht, oder Abstandsflächen, die auf dem Nachbargrundstück liegen, sind nur zulässig, wenn beide Grundstücke baurechtlich als Einheit behandelt werden. Dafür gibt es die Vereinigungsbaulast im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht (Bayern kennt keine Baulasten und arbeitet mit Dienstbarkeiten) oder die Vereinigung im Grundbuch. Wer auf zwei Grundstücken bauen will, klärt das vor dem Bauantrag.

Grundsteuer

Hier gilt ein dritter Begriff, die wirtschaftliche Einheit nach § 2 BewG: was nach der Verkehrsanschauung zusammengehört und demselben Eigentümer gehört. Haus und Garten sind eine wirtschaftliche Einheit, unabhängig davon, ob sie im Grundbuch ein oder zwei Grundstücke sind. Die Zahl der Flurstücke ist für die Grundsteuer ohne Bedeutung.

Vereinigung und Zuschreibung

Aus mehreren Grundstücken eines zu machen, geht auf zwei Wegen (§ 890 BGB):

Voraussetzungen

§ 5 GBO erlaubt die Vereinigung nur, wenn davon keine Verwirrung zu besorgen ist. Das Gesetz nennt den Hauptfall selbst: verschiedene Grundpfandrechte oder Reallasten, oder gleiche Rechte mit verschiedenem Rang. Sind die Grundstücke unterschiedlich belastet, muss vorher aufgeräumt werden, durch Pfandfreigabe, Löschung oder Erstreckung der Rechte auf beide. Außerdem sollen die Grundstücke im Bezirk desselben Grundbuchamts und derselben Katasterbehörde liegen und aneinandergrenzen; Ausnahmen sind bei erheblichem Bedürfnis möglich, etwa bei baulichem Zusammenhang.

Antrag und Kosten

1. Antrag in beglaubigter Form. Die Erklärung des Eigentümers braucht die Form des § 29 GBO, also eine notarielle Unterschriftsbeglaubigung. Der Notar entwirft den Antrag meist mit (Nr. 21201 GNotKG, 0,5-Gebühr, mindestens 30 Euro) oder beglaubigt nur die Unterschrift (20 bis 70 Euro).
2. Gebühr des Grundbuchamts. Festgebühr 50 Euro (Nr. 14160 GNotKG). Sie entfällt, wenn die Katasterbehörde bescheinigt, dass die Grundstücke örtlich und wirtschaftlich ein einheitliches Grundstück darstellen.
3. Eintragung. Das Grundbuchamt rötet die alten laufenden Nummern und trägt das vereinigte Grundstück unter neuer Nummer mit Verweis auf die bisherigen ein (§ 13 GBV). Die Flurstücknummern bleiben.

Optional lässt sich beim Katasteramt eine Verschmelzung der Flurstücke zu einem Flurstück beantragen. Voraussetzung ist, dass sie zu demselben Grundstück gehören. Nötig ist das nicht; ein Grundstück darf dauerhaft aus mehreren Flurstücken bestehen.

Der umgekehrte Weg: Teilfläche abtrennen

Soll ein Teil verkauft, verschenkt oder gesondert belastet werden, muss er ein eigenes Grundstück werden. Hat der Teil bereits eine eigene Flurstücknummer, reicht die Abschreibung nach § 7 GBO: Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt in beglaubigter Form, dass das Flurstück als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Es erhält eine neue laufende Nummer oder ein neues Blatt.

Hat der Teil keine eigene Nummer, weil er mitten aus einem Flurstück herausgeschnitten wird, geht es nicht ohne Vermessung. § 2 Abs. 3 GBO lässt die Abschreibung nur zu, wenn der Teil im Kataster unter besonderer Nummer geführt wird. Ein Vermessungsingenieur zerlegt das Flurstück, das Kataster vergibt neue Nummern, und erst dann kann das Grundbuch abschreiben.

Ein Blatt, mehrere Grundstücke

Dass zwei Grundstücke auf demselben Blatt stehen, ist erlaubt: § 4 GBO lässt für mehrere Grundstücke desselben Eigentümers ein gemeinschaftliches Blatt zu, solange keine Verwirrung droht. Das ist praktisch, weil ein Auszug alles zeigt, aber es verleitet zu dem Irrtum, alles auf dem Blatt sei ein Grundstück. Maßgeblich bleibt allein die laufende Nummer.

Umgekehrt kann ein Grundstück nie auf mehreren Blättern stehen. Ausnahmen wie Wohnungsgrundbücher betreffen nicht das Grundstück, sondern Miteigentumsanteile daran: Bei Wohnungseigentum wird das Grundstücksblatt geschlossen, und jede Einheit erhält ein eigenes Blatt mit demselben Flurstück.

Wann Sie handeln sollten

• Vor einem Bauantrag auf einem Grundstück aus Zukäufen: Prüfen, ob alle Flurstücke unter einer laufenden Nummer stehen. Sonst Vereinigung oder Vereinigungsbaulast.
• Vor einer Finanzierung: Die Bank will das Hausgrundstück einschließlich Garten und Zufahrt als Sicherheit. Liegen diese auf eigenen Grundstücken, braucht sie eine Gesamtgrundschuld oder die vorherige Vereinigung.
• Vor dem Verkauf einer Teilfläche: Abschreibung oder Vermessung einplanen, mehrere Monate vor der Beurkundung.
• Nach einem Erbfall: Bei alten Grundstücken sind Zufahrten und Gartenstreifen oft eigene Grundstücke mit eigener Geschichte. Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt, was zusammengehört.

Zuständig für Vereinigung, Zuschreibung und Abschreibung ist das Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Flurstücke liegen; zu finden über die Ortssuche.