Grundbuchauszug als Kaufinteressent: Wann darf ich ihn bekommen?

Was „berechtigtes Interesse" heißt

§ 12 Abs. 1 GBO ist kurz: „Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt." Das Grundbuch ist also weder geheim noch öffentlich, sondern etwas dazwischen. Ein berechtigtes Interesse ist nach der seit Jahrzehnten gleichen Formel der Gerichte ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse. Entscheidend ist, dass Sie sachliche Gründe vorbringen, die unbefugte Zwecke und bloße Neugier ausschließen. Ein rechtliches Verhältnis zum Eigentümer brauchen Sie nicht; ein wirtschaftliches oder tatsächliches Interesse reicht, wenn es konkret ist.

Warum die Hürde überhaupt existiert: Das Grundbuch verrät, wem was gehört und wie hoch es belastet ist. Das sind Vermögensdaten, die vom Recht auf informationelle Selbstbestimmung geschützt sind. Weil der Eigentümer vor einer Einsicht nicht angehört wird, muss das Grundbuchamt seine Interessen bei der Prüfung mitdenken (OLG München, 34 Wx 36/26 e). Das Datenschutzrecht selbst ist nicht anwendbar; die GBO geht vor, und die DSGVO begründet keinen Auskunftsanspruch.

Zwei Gruppen müssen nichts darlegen: der eingetragene Eigentümer und dinglich Berechtigte wie die Grundschuldbank (§ 43 Abs. 2 GBV). Und für alle anderen gibt es einen Generalschlüssel: Wer die für den Einzelfall erklärte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers vorlegt, bekommt Einsicht und Abschriften (§ 43 Abs. 2 Satz 2 GBV).

Was die Gerichte zu Kaufinteressenten sagen

Die Linie ist seit über dreißig Jahren stabil und wurde 2026 noch einmal geschärft:

Der letzte Fall zeigt die Grenze anschaulich: Ein Interessent wollte vom Grundbuchamt Ingolstadt die Kontaktdaten des Eigentümers eines Hauses, um ein Angebot abzugeben. Abgelehnt, in zwei Instanzen. Wer hingegen mit dem Eigentümer bereits über den Preis spricht, hat ein sachliches Interesse daran, zu wissen, ob der Verhandlungspartner überhaupt Eigentümer ist und was auf dem Grundstück lastet.

Welche Nachweise das Grundbuchamt akzeptiert

Die Justizportale der Länder benennen, was sie sehen wollen. Sortiert nach Verlässlichkeit:

1. Schriftliche Zustimmung oder Vollmacht des Eigentümers. Der stärkste Nachweis, gesetzlich abgesichert (§ 43 Abs. 2 Satz 2 GBV). Hamburg formuliert es so: „Käufer benötigen die schriftliche Zustimmung des Eigentümers." Sachsen und Baden-Württemberg verlangen dasselbe. Eine Beglaubigung ist nicht nötig, das Original meist schon.
2. Kaufvertragsentwurf des Notars. Belegt laufende Verhandlungen und wird etwa in Berlin ausdrücklich als Nachweis genannt.
3. Reservierungsvereinbarung oder Vorvertrag mit dem Eigentümer. Dokumentiert die Verhandlungen; von den Gerichten nicht ausdrücklich entschieden, in der Praxis meist anerkannt, wenn der Eigentümer selbst unterschrieben hat.
4. Maklerexposé, Online-Inserat, E-Mail-Verkehr mit dem Makler. Belegt das Angebot, nicht die Verhandlung mit dem Eigentümer. Reicht allein in der Regel nicht.

Nachweise legen Sie im Original oder in beglaubigter Kopie vor, Anträge gehen schriftlich oder persönlich ein, nie telefonisch. Lehnt der Urkundsbeamte ab, können Sie die Entscheidung des Rechtspflegers und danach die Beschwerde zum Oberlandesgericht verlangen (§ 12c Abs. 4 GBO).

Die drei praktischen Wege

1. Der Verkäufer legt den Auszug vor

So läuft es in fast jedem Verkauf. Der Eigentümer bekommt seinen Auszug ohne Begründung und gibt ihn dem Makler oder direkt Ihnen. Bitten Sie um den vollständigen Auszug aller Abteilungen, nicht nur um die erste Seite, und um einen Stand, der nicht älter als drei Monate ist. Ein Verkäufer, der den Auszug nicht herausgeben will, hat entweder nichts verstanden oder etwas zu verbergen; beides ist ein Grund, genauer hinzusehen.

2. Der Notar prüft vor der Beurkundung

Nach § 21 BeurkG soll sich der Notar vor der Beurkundung über den Grundbuchinhalt unterrichten. Er hat über das automatisierte Abrufverfahren (§ 133 GBO) tagesaktuellen Zugriff, ohne Begründung. Sie erhalten mit dem Vertragsentwurf den aktuellen Stand und die Erläuterung, was gelöscht wird und was Sie übernehmen. Der Notar darf allerdings nur für seine eigene Amtstätigkeit abrufen, nicht als Gefälligkeit für Interessenten oder Makler.

3. Mit Vollmacht selbst beantragen

Wenn Sie den Auszug unabhängig vom Verkäufer haben wollen, etwa um Angaben zu prüfen, lassen Sie sich eine schriftliche Vollmacht geben und beantragen ihn beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Welches das ist, finden Sie über die Ortssuche. Alternativ stellen wir den Antrag über unseren Antragsservice in Ihrem Auftrag; die Zustimmung des Eigentümers brauchen Sie auch dann. Wir sind ein privater Dienst und berechnen eine Servicegebühr zusätzlich zu den Gebühren des Grundbuchamts.

Was Sie als Käufer im Auszug prüfen

Abteilung I: Eigentümer

Ist der Verkäufer identisch mit dem eingetragenen Eigentümer? Bei Erbengemeinschaften müssen alle Erben verkaufen; steht noch ein Verstorbener drin, muss vorher berichtigt werden. Bei Ehegatten je zur Hälfte müssen beide unterschreiben.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

• Wegerechte, Leitungsrechte (Grunddienstbarkeiten): schränken die Nutzung ein und bleiben beim Kauf bestehen.
• Wohnrecht, Nießbrauch: Ein Dritter darf das Haus bewohnen oder nutzen, oft lebenslang. Erheblicher Wertfaktor.
• Dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB): Ein Dritter kann in Ihren Kaufvertrag eintreten.
• Auflassungsvormerkung: Es gibt bereits einen anderen Käufer.
• Zwangsversteigerungs-, Insolvenz- oder Sanierungsvermerk: Verfügungen sind beschränkt oder genehmigungspflichtig.
• Erbbaurecht: Sie kaufen dann nicht das Grundstück, sondern ein Recht daran, mit eigenem Erbbaugrundbuch.

Abteilung III: Grundschulden

Eingetragene Grundschulden bestehen in voller Höhe, egal wie viel Kredit noch offen ist. Der Nennbetrag sagt nichts über die Restschuld. Der Notar regelt im Kaufvertrag, dass sie gelöscht oder übernommen werden; aus dem Kaufpreis wird die Bank des Verkäufers abgelöst. Was Sie nicht übernehmen wollen, muss vor der Kaufpreiszahlung mit Löschungsbewilligung gesichert sein.

Was nicht im Auszug steht

Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, nicht im Grundbuch (Bayern führt kein Verzeichnis und sichert über Dienstbarkeiten; Brandenburg hat es 2016 wieder eingeführt). Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB gilt kraft Gesetzes ohne Eintragung; der Notar holt das Negativzeugnis der Gemeinde ein (§ 28 BauGB). Bebauungsplan, Erschließungsbeiträge und Altlasten stehen ebenfalls woanders. Und die Fläche im Bestandsverzeichnis ist die Grundstücksfläche, nicht die Wohnfläche.

Kosten, Dauer, Aktualität

• Einsicht vor Ort: kostenlos.
• Unbeglaubigter Ausdruck: 10 Euro (Nr. 17000 GNotKG). Reicht für Ihre eigene Prüfung.
• Amtlicher, beglaubigter Ausdruck: 20 Euro (Nr. 17001). Verlangen Banken.
• Dauer: ein bis vier Wochen, je nach Amt. Das Grundbuchamt München nennt bis zu vier Wochen und bittet, Eilbedürftigkeit kurz zu begründen.
• Online: Bayern und Baden-Württemberg haben Bürgerportale für den Antrag; der Ausdruck kommt per Post. Das Abrufverfahren mit Sofortzugriff steht nur Notaren, Behörden und Banken offen.

Die Justizportale warnen vor privaten Anbietern, die den Auszug als amtliches Angebot ausgeben und ihre Servicegebühr nicht klar nennen. Prüfen Sie bei jedem Dienst, auch bei unserem, was er leistet und was er zusätzlich zu den 10 oder 20 Euro des Grundbuchamts berechnet.